✔ 차주단위DSR 규제 단계적 확대

DSR(Debt Service Ratio) 연간 총부채 원리금상환액/연소득

대출규제대상 차주의 DSR %비율 (은행40%, 비은행50%) 이내인 범위내에서 신규대출 취급이 가능합니다.

** DSR 제외대상 : 서민•취약계층 보호등을 위해 일부대출은 DSR 산정시 제외

✅ 22년 7월1일 (규제시행일) 이후 신규대출 신청분부터 3단계를 적용

ㅇ 7.1일 이전 금융회사가 전산상 등록 등을 통해 대출 신청접수를 완료한 경우 종전의 규정을 적용

ㅇ 신규대출이 아닌 경우(증액없는 만기연장 등) 종전규정 적용

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✅ 신규대출 신청이 7.1일 이후 이뤄졌더라도 대출에 필요한 의사결정이 7.1일 이전에 이미 발생한 경우 종전규정 적용 가능

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ㅇ ‘22.6.30일까지 주택 등 부동산매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 경우

ㅇ ‘22.6.30일까지 입주자모집 공고(입주자모집 공고가 없는 경우 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우 관리처분인가)를 실시한 사업장에 대한 잔금대출의 경우 등

* 다만, 기 공고된 사업장의 분양권 등이 ‘22.7.1일이후 전매된 경우 등은 강화된 규제 적용

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※참고 DSR 산정시 제외대상 대출항목

1. 주거관련 : 전세대출, 보금자리론 등 정책모기지, 이주비 / 중도금대출

2. 생계관련 : 서민금융대출상품, 3백만원이하 소액신용대출(유가증권담보대출 포함), 주택연금(역모기지론), 상용차금융, 할부/리스 및 단기카드대출

3. 기타정책자금 : 정책적 목적에 따라 정부•공공기관•지자체 등과 협약을 체결하여 취급하는 대출, 자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출

4. 긴급생계자금으로서 여신심사위원회 승인을 받은 주택담보대출

* 대출한도 : (현행)1억원 → (개선예시) 1.5억원

5. 그외 보험계약대출,예•적금담보대출

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✔ 생애최초 LTV 80% 완화

생애최초 주택구매자 주택담보대출 : 주택지역 주택가격과 상관없이 시세대비 LTV상한 한도 80% 적용

첫주택구매자의 생애최초 담보대출 활성화를 위하여 모기지보험(주택담보대출 채무불이행으로 인한 대출기관의 손실을 보상하는 보험상품) 활성화 유도합니다. 금융회사의 자체적인 판단으로 대출지역, 주택종류별 LTV비율이 낮을 수 있어, 모기지보험을 활용하여 추가대출이 가능하도록 하겠다고 합니다. * 대출기관에게 차주의 주담대 채무불이행으로 인한 손실을 보상하는 보험상품으로, 현재 서울보증보험(SGI)에서 취급 중

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ㅇ 총 대출한도는 6억원*(기존 : 4억원)으로 제한 → 추후 가계부채‧부동산 시장 상황 등을 감안하여 확대 검토

* ‘21년말 기준 수도권 APT 중위가격 7.7억원 → LTV 80% 적용시 6.2억원

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※ 생애최초 이외의 과거 주택을 구매하였으나, 현재 매도하여 무주택인 가구 무주택자의 담보대출에 대해서는 현행 무주택 대상 서민‧실수요자 LTV 우대제도 부부합산 소득 0.9억원‧주택가격 9억원 이하 → LTV 50~60%, 대출한도 4억원(투기지역) 적용

추진일정 : 은행업감독규정 등 개정 및 시행(‘22.3분기)

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✅ 생애최초는 말그대로 생애최초로 집을 매매하는 구입자들을 위한 주택담보대출입니다.

하여 과거 주택을 소유나 구매하였던 이력이 있을 경우 생애최초 구매자가 아니므로 금번 LTV80%의 완화 대상자가 아닙니다.

단, 현행 무주택 대상으로 하는 서민•실수요자 주택담보대출시 우대조건 활용이 가능합니다.

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✅ 생애최초 LTV 80% 주택담보대출은 은행등 5개 금융업권 감독규정 개정을 거쳐 시행 될 예정이며, 시행일 22년3분기 이후 신규주택담보대출 신청분 부터 적용되나, 차주 보호를 위한 일부 예외가 존재합니다. LTV80%(완화된대출규제)의 경우, 규제시행일 이전 대출을 신청하였으나, 아직 실행되지 않은 대출도 LTV 80% 적용가능합니다.

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＃ 예를 들어 22년7월중 담보대출 신청시, 대출규제 시행일 이후 대출이(대출입금)되는 경우, 완화된 규제인 LTV80% 적용

＃ 한편, 개정 규정 시행 이전 소유한 분양권을 바탕으로 시행일 이후 잔금대출을 받는 경우는 생애최초 주택구매로 간주

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✅ 금번 방안은 보금자리론과 적격대출에도 동일하게 적용 예정

※ 시행시기는 일반 금융기관 주담대와 상이 (‘22.11월 예정)

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ㅇ 생애최초 LTV 80% 완화는 보금자리론과 적격대출 모두 적용*

* 주신보 모기지보험(신설) 활용 예정

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ㅇ 다만, DSR 산정시 장래소득 인정 확대는 DSR을 적용하고 있는 적격대출에만 해당

- 보금자리론은 DSR을 적용하지 않고 일반 금융회사에 비해 완화된 수준의 DTI* 적용중

* 조정지역 : 50%(실수요자는 60%), 그 외지역 : 60%

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✅ 또한, 최장만기 확대(40년 → 50년) 및 체증식 상환방식 활성화*도 병행하여 상환부담 완화 및 대출한도 확대에 도움되는 측면

* (현행) 만 39세 이하 청년층이 10·15·20·30년 만기 이용시 선택 가능 → (개선) 40년 만기 이용시에도 선택 가능

✅ 50년 만기 정책모기지는 40년 만기와 마찬가지로 별도의 연령제한 적용 예정

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ㅇ 초장기 모기지는 상환부담 경감 뿐 아니라, 소득흐름과 상환능력에 부합하는 주거사다리 지원을 위해 도입되는 것으로,

- 소득 발생기간이 긴 청년층으로 이용 대상을 한정하여 운영하는 것이 바람직

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ㅇ 현재 10년·15년·20년·30년 만기는 연령 제한이 없으며,

- 40년 만기는 만 39세 이하 또는 7년 이내 신혼부부

- 50년 만기는 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부로 한정되어 운영할 예정

✔ DSR 산정시 청년층 장래소득 반영 확대

DSR(Debt Service Ratio) 연간 총부채 원리금상환액/연소득

장래소득 증가 가능성은 높으나 현재 소득으로 DSR산정시 상환능력이 과소평가 되는 청년층등에 대한 DSR 개선

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▶ 생애주기에 걸친 대출상환능력을 보다 실질적으로 평가 할수 있도록 旣 마련된 금융권 가이드라인(‘21.7월~) 개선(금융권 협의)

* (現)대출시와 만기시점간 평균 → (改)대출시~만기시점까지의 각 연령대별 소득흐름의 평균

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▶ 장래소득 산출시 차주가 유리한 만기를 선택할 수 있도록 개선

* (현행) 만기를 최대 20년으로 제한 → (개선) 장래소득 산정시 ①20년(현행 최대만기) 또는 ②실제만기(예:30년) 중 차주에게 유리한 방안을 선택하여 활용 가능

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☞ 장래소득 증가 가능성이 높은 연령층의 대출한도 확대*

* 현행 20대 초반 38.1%, 30대 초반 12.0%에서 20대 초반 51.6% 30대 초반17.7%로 확대

추진일정 : 금융권 모범규준 개정 및 시행(‘22.3분기)

✔ 생계자금 관련 대출규제 개선

차주단위 DSR 확대시행에 따라 (3단계 22년7월 ~ ) 실수요자 대출자금의 제약이 과도해 지지 않도록 생계자금 관련 대출규제 일부보완

① 신용대출 연소득 범위 내 제한 페지

현행 신용대출 한도를 연소득 범위내로 제한(행정지도) > 개선 신용대출 한도 연소득 범위 내 제한을 페지하고 소득수준을 넘는 과도한 대출은 차주단위 DSR로 일원화하여 관리

② DSR 적용 배제가 가능한 긴급생계용도 대출확대 :

ㅇ (현행) 긴급생계용도 주담대의 경우, 개별 대출기관의 여신심사위 승인 하에 1억원 한도로 DSR 적용 배제 가능

* 긴급한 생활안정자금 목적임을 입증하고 여신심사위원회 승인을 받은 경우 1억원 한도 내에서 DSR을 초과하여 대출 취급 가능

ㅇ (개선예시) DSR이 배제되는 긴급생계용도 주담대 한도를 1억원에서 1.5억원으로 확대

※ 이와 함께, DSR 확대 운영과정에서 차주의 과도한 자금제약이 발생하지 않도록 긴요한 생계자금 등에 대해서는 금융권과 협의하여 추가완화 검토

⇨ ① ② 제도개선시 금융회사 스스로 차주의 상환능력을 철저히 심사하고, 적합성 원칙을 준수하여 대출을 취급할 필요

추진일정 : ① 7.1일 시행, ② 은행업감독규정 등 개정 및 시행(‘22.3분기)

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✔ 안심전환대출 추진

✅ 변동금리 주택담보대출을 받은 차주를 대상으로 원금·이자상환부담 경감 지원 및 향후 추가적인 금리상승 위험 제거

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✅ 주택금융공사의 MBS 유동화를 통해 변동금리 주담대를 장기·고정금리 정책모기지로 대환하고 추가 금리인하 제공

ㅇ ‘22년 20조원, ’23년 최대 20조원 규모로 공급

※ 우선 ‘22년중 20조원(우대형 대상) 실시 후, 금리추이·시장수요·예산상황 등을 감안하여 ’23년 최대 20조원 추가 시행 검토

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✅ 2022년 시행 예정 안심전환대출 지원대상(우대형)

ㅇ 대상 : 제1·2금융권 변동금리(혼합형* 포함) 주택담보대출

* 일정기간 후, 변동금리 전환(예: 30년 만기시 5년간 고정금리 → 이후 변동금리)

ㅇ 주택가격 : 시가 4억원 이하 (→ 저가순 순차 신청·지원대상 선정)

ㅇ 소득 : 부부합산 7천만원 이하

ㅇ 대출한도 : 최대 2.5억원

ㅇ 금리 : 시행시점 보금자리론 금리* 대비 최대 30bp 인하 고정금리

* ‘22.6월 기준, 4.35~4.60%

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추진일정(안) : 9월중 접수 개시 예정

※ 주택금융공사·6개(국민·기업·농협·신한·우리·하나) 시중은행(접수·심사 참여) 내규개정 및 협약 체결, 전산서비스 구축 등(6~8월)

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✅ 금번 안심전환대출은 접수 혼란과 심사 지연 최소화를 위해 주택가격 구간을 나누어 낮은 가격부터 순차적으로 접수·심사 진행

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✅ 9월 중순부터 10월 초에 걸쳐 순차적인 접수가 진행되고, 접수 시점부터 최소 60일 이상의 심사기간이 소요되므로,

ㅇ 예정대로라면, 11월 중·하순부터 대환이 시작될 예정

ㅇ 모든 신청건에 대해 연내 대출 실행을 완료하는 것을 목표로 추진

※ 단, 신청자 집중 및 이용요건 증빙 장기화 등으로 인해 심사기간 추가 소요 가능

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✅ 적용 금리는 접수 순서와 무관하게, 시행 시점 보금자리론 금리*에서 30bp 할인한 단일 금리를 동일하게 적용할 예정

* ‘22.6월 적용 보금자리론 금리 : 4.35 ~ 4.60% (만기별 상이)

※ 지원의 형평성과 신속심사를 위해 추가 우대금리는 운영하지 않음

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✔ 주택금융공사 정책모기지 제도 개선

① 생애최초 주택구매자대출 대해서는 주택 소재지역‧아파트 여부와 관계없이 LTV를 80% 적용 (현행 55~70%)

* 원활한 LTV 80% 대출을 위해 모기지보증(주신보기금, 신규도입) 활용 예정

※ LTV 80% 완화에 맞추어, 생초 대상에 한정하여 보금자리론 이용요건 조정 병행

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② 50년 만기 모기지 도입을 통한 대출 한도 확대

ㅇ 보금자리론·적격대출 최장 만기를 현행 40년에서 50년으로 확대

* 50년 만기 정책모기지 이용대상 : 만 34세 이하 또는 7년 이내 신혼부부

③ 체증식 상환방식* 도입 확대를 통한 청년층 상환부담 완화

* 대출 초기에는 상환하는 원금이 적고(이자 비중이 큼), 시간이 지날수록 서서히 상환하는 원금 규모가 커지는 방식으로 매월 원리금 증가(만 39세 이하 가능)

ㅇ 청년·신혼부부 대상 40년 만기 보금자리론에도 체증식 상환방식을 도입하여 소득이 적은 대출초기 상환부담 완화

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④ 조기상환수수료율 인하를 통한 이용부담 완화

ㅇ 보금자리론·적격대출의 조기상환수수료를 현행 1.2%(3년 슬라이딩 방식) → 0.9%(3년 슬라이딩 방식)으로 △25% 인하

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2. 추진일정(안)

✅ (‘22.7월) 조기상환수수료율 인하 및 체증식 상환방식 확대

✅ (‘22.8월) 50년 만기 도입

✅ (‘22.11월) 정책모기지 생애최초 주택매매대출 LTV 80% 적용

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