안녕하세요. 한국금융정보입니다. 요즘 대출규제로 은행들도 혼란스러운 상황인데요. 15년 넘게 대출업무를 해오며 제일 힘든 상황이 아닐까 생각이 듭니다. 너무 많은 엉터리 정보에 혼란한 틈을타 부담스런 대출갈아타기 및 통합대출 무리한 예치금 유도 굳이 필요 없는 대출을 유도하는 대출상담사들부터 더이상 방관하기엔 문의 오는 분들의 에로사항에 안타까운 상황이 많이 발생되는 것 같습니다.

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이제는 대출도 계획하고 준비하지 않으면 아무리 청약에 당첨됐다 해도 2~3년뒤 잔금이라며 걱정없겠지 하는 분들도 정부의 강력한 대츌규제와 가계자금이 포화인 상태에서 DSR은 절대 풀 수 는 없는 상황이라 생각합니다. 가을부터 시작되어 점점더 강력한 제한 내용들이 올라오는 상황입니다.

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스트레스 가산금리까지 미래 대출심사에 포함시키며 대출한도가 축소되는 상황까지 왔습니다. 향후 DSR은 풀기 어려운 규제라고 봅니다. 그로인해 청약 포기자들이 나오며 좋은 입지로 갈아타기를 포기한 고객님들 까지 앞으로 최대한 많은 무료로 정보를 알려 드리려고 노력해 보겠습니다. 요즘은 유료대출 강의며 상담도 많이 진행하는걸 봤습니다. 최대한 파악한 정보를 무료로 안내 해 드리려 노력하겠습니다.

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우선 현재 24년 9월1일부터 시행되고 있는 스트레스 DSR로 많은 분들이 대출상담사들의 한도 축소 말에 굳이 안 받아도 되는 예치금까지 확보하며 무리하게 갈아타려는 분들로 8월 대출이 증가하며 정부에서 추가 제한을 강하게 제동을 걸었습니다.

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대출은 계획적으로 이제 준비하여야 하며 제일 중요한 것은 향후 2~3년내의 나의 소득과 대출계획이 제일 중요합니다. 너무 먼 미래까지 대비 하기 어렵다곤 하나 향후 5년이내로 내집마련/대환하기/투자목적/청약당첨 등등 어려운 상황속에서도 계획을 세우시는 분들이 있을텐데요.

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그 첫단추인 제일 중요한 DSR과 더 강화된 스트레스 DSR에 대한 내용을 간단히 다뤄보겠습니다. 내년 25년 7월 DSR 3단계까지 예고된 상황입니다.

DSR이란? DSR (Debt Service Ratio)​

차주의 상환능력 대비 원리금상환부담을 나타내는 지표로서, 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간소득으로 나누어 산출된다. 대출에는 마이너스통장, 신용대출, 전세자금대출, 자동차할부금융 등이 모두 포함된다. 한편, 유사한 개념인 총부채상환비율(DTI)과 비교할 때, DTI는 원금상환액 중 주택담보대출 원금상환액만 포함하는 반면, DSR (Debt Service Ratio)은 주택담보대출을 포함한 모든 대출의 원금상환액을 포함한다는 점에서 차이가 있다. 정부 및 감독당국은 주택시장 안정화 및 가계부채 연착륙을 위해 2017년 중 LTV, DTI 규제를 강화한 데 이어, 2018년 하반기부터 차주의 부채상환능력을 더욱 포괄적으로 판단할 수 있는 DSR을 금융기관의 여신심사 과정에서 활용하도록 하는 방안을 발표한 이후 DSR 규제 적용범위를 지속적으로 확대하였다.

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스트레스 DSR이란?

스트레스 DSR은 변동금리 대출을 이용하는 사람이 대출 사용기간 중 금리상승으로 인하여 원리금 상환 부담이 증가할 가능성에 대하여, DSR을 산정할 때 일정 수준의 가산금리(스트레스금리)를 부과해 대출한도를 산출하는 제도입니다.

9월 스트레스 DSR 2단계 시행으로 신용대출 및 주택담보대출에 가산금리 적용

24년도 상반기 전국적으로 0.3% ~ 0.4%p 수준의 스트레스 금리를 적용했지만, 24년도 9월부터는 2금융권 주택담보대출에 >> 0.75%p & 은행권 수도권 주택담보대출에는 >> 1.2%p 가산금리가 적용됩니다. 신용대출은 잔액이 1억원을 초과하는 경우 스트레스 금리 부과 * DSR 산정시 가산금리가 적용될뿐, 책정되는 금리와는 무관합니다.

이렇게 스트레스 DSR 규제적용으로 대출심사시 소득대비 원리금부채비율에 의해 대출한도가 작아졌는데 추가로 스트레스 DSR 까지 시행되며 주택담보대출의 한도에 변화가 생긴 것입니다. 규제 도입 전과 후의 대출한도가 축소되어 부족한 자금을 신용대출로 충원하는 분들이 많았으나, 이또한 DSR에 의하여 담보대출 진행전 추가로 신용대출을 먼저 받을 수 없는 상황입니다. 이런 경우 담보대출 진행시 신용대출을 추가로 동시에 진행할 수 있는 대출상품으로 접수하는 것이 중요합니다. 함부로 대출을 먼저 받았다간 DSR에 걸려 사용중인 신용대출도 상환해야 담보대출이 나오는 상황이기 때문입니다.

✔ 내집마련 대출시 주의사항 > 부부합산 소득 / 부부합산 부동산 소유 및 이력 체크 > 사용중인 대출 채무확인 (DSR 규제로 인하여 신용대출 치량할부대출 및 중도금대출까지 심사시 반영됩니다.) 현재 스트레스 DSR 3단계 적용으로 9월1일이후 1주택자 및 다주택자의 매매자금 대출은 제한되었습니다. 생애최초 실수요자 대출은 현재 은행 보증보험 제한으로 방차감 지역별 한도차감되어 진행가능하며, 보험사별 보증보험 MCI MCG 보험가입이 일부 가능합니다. 서울 5500만원 방공제 수도권 4800만원 방공제 광역시 외수도권 2800만원 기타지역 2500만원 ✔ 방차감이란? 방공제는 주택담보대출 시 주택의 방 수에 따라 일정 금액을 대출 가능 금액에서 차감하는 제도입니다. 쉽게 말해, 주택에 방이 많을수록 대출 가능 금액이 줄어듭니다.

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왜 방공제를 하나요? 세입자 보호: 만약 주택에 세입자가 살고 있다면, 그 세입자는 주택이 경매로 넘어가더라도 일정 금액(소액보증금)을 우선 변제받을 권리가 있습니다. 방공제는 이러한 세입자의 권리를 보호하기 위한 장치입니다. 대출 리스크 관리: 은행 입장에서는 여러 방이 있는 주택은 세입자가 많아 관리가 어렵고, 경매 시에도 변수가 많다고 판단하여 대출 리스크를 줄이기 위해 방공제를 적용합니다. 방공제를 피할 수 있는 방법은 없을까요? 방공제로 인해 대출 가능 금액이 줄어드는 것이 부담스럽다면, MCI(Mortgage Credit Insurance) 또는 **MCG(Mortgage Credit Guarantee)**를 활용하는 방법이 있습니다. ✔ MCI와 MCG란? MCI와 MCG는 모두 소액보증금에 대한 보증을 제공하여, 방공제를 적용받지 않고 대출을 받을 수 있도록 돕는 제도입니다.

MCI: 주택금융공사가 보증하는 보험상품으로, 보증료는 은행이 부담합니다. MCG: 주택금융공사가 신용보증하는 상품으로, 보증료는 고객이 부담합니다. 현재는 24년 9월이후 대출규제로 인하여 은행권의 보증보험 MCI MCG의 보험 가입이 제한 되어 방공제 차감 되어 한도산출, 방공제 방차감 최우선변제액은 꾸준하게 금액이 바뀌어 현재는 서울기준 5500만원의 방공체 차감이 됩니다.

내집마련 대출계획은 최소 2개월전부터 준비하셔야 하며, 전문대출상담사의 상담을 통하여 안전하게 준비하세요.

대출관련 금전요구는 불법이며, 불법 수수료요구도 주의하시길 바랍니다.

무료상담 1670-8102