안녕하세요 한국금융정보입니다~! 새 정부 출범이후 양도세중과부터 각종 정책들이 나오고 있는데요~!
매수절벽이라 내집마련 준비를 어떻게 해야할지 관망을 해야할지 기다려야할지 여러 문의가 정말 많았습니다~! 너무많은 사례들이 존재하므로 오늘은 내집마련 담보대출 무주택자 생애최초 실수요자를 기준으로 안내 드리도록 하겠습니다~! 올해 대선이후 생애최초 무주택 실수요자이신 분들의 문의가 정말 정말 많았습니다! 현재 LTV비율을 80%까지 규제지역과 무관하게 적용 한다는 말이 나오며 내집마련의 꿈을 갖고 계시거나 준비하신 분들께서 많은 관심을 보여주셨는데요. 이와 함께 생애최초 주택구입 대상자에겐 담보인정비율(LTV)을 풀어주었지만, 총부채원리금상환비율(DSR)은 아직 그대로 유효합니다. 이렇게 미래소득 반영 확대 등 대출규제 완화 기사가 나오며 많은 분들이 어떤 준비를 해야하는지 궁금해 하셨습니다. 그래서 오늘은 기본적으로 주택담보대출 내집마련 매매 대출시 체크해야 할 사항들로 내용을 구성해 보도록 하겠습니다! 우선 주택아파트담보대출 진행시 부동산 대출규제 및 정책을 빼놓을 수가 없습니다. 변경예상되는 정책들부터 우선 체크해보도록 하겠습나다. ● 윤석열 정부 국정과제 # 무주택자 주택가격 대비 대출한도 최대 LTV80% 대출가능 # 1주택자(생애최초 주택구입 아님)는 지역 무관 LTV 70% 단일화 # 생애 최초 주택구입시 취득세 감면 # 다주택자, 15억 이상 주택 구입자 주택가격 최대 LTV40% 대출가능 (DSR은 유지) # 다주택자 LTV비율 규제지역 대출한도는 비율 0%였으나 → LTV 30~40% 가능 # 종합부동산세는 올해부터 세부담을 낮추기 위해 공시가격과 공정시장가액 비율 조정 : 2020년 또는 2021년 공시가격 적용 # 양도세 2주택자 65% 3주택자 75% (양도세 중과 1년 유예) # 다주택자 취득세 (최고 12%) 완화 이렇게 달라지는 정책들에 대비하여 꼼꼼하게 준비하셔야 합니다. 이제, 제일 중요한 것은 내가 매매하려는 매물의 주택담보대출한도는 얼마일까? 시세 및 매매가 대비 정해진 LTV비율에 따라 대출한도가 산출되는데요. 아파트의 경우 신축분양은 집단대출로 많이 진행되며 시공사와 협약이 된 은행에서 감정후 진행하게 됩니다. 신축분양은 미등기상태 이므로 협약된 은행이 아니라면 진행하기 어렵습니다. 보존등기 및 등기체크 후 다른은행으로 선택하여 진행하시는 경우도 있긴합니다. 신축이 아니라면 KB시세 국민은행 시세조회를 통하여 나의 집시세를 체크하여 주세요. 보통 매매가와 등재시세와의 차이가 10%이상 차이나지 않는 것을 선호합니다. 10% 이상 가격 차이가 날경우 매매가를 인정해주는 은행을 따로 찾아야 합니다. KB시세조회하기 ▼ https://kbland.kr/map?xy=37.4051271,126.9144646,16 여기서 시세의 종류는 3가지로 나오게 됩니다. 하안가/일반가/상한가 이중 일반가를 기준으로 모든 금융사는 대출한도 비율을 책정합니다. 단, 1층 2층의 경우 금융사별로 하안가로 책정되는 경우가 있으므로 담보대출 진행전 상품체크는 필수입니다. 시세가 등재안된 경우는 금융사별로 감정을 통하여 접수신청을 하실 수 있습니다. 단, 계약서 없이는 잘진행을 해주지 않으므로 주택담보대출 전문업체를 통하여 사전에 미리 무료탁감을 통하여 대출 가능여부를 비교 해 보시는 것을 추천드립니다. 이제 시세가 확인되셨다면, 내주택의 KB시세 기준 일반가대비 LTV비율은 어떻게 될까? 여기서 LTV란??? LTV(Loan To Value ratio) 주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율을 말합니다. 예를들어 주택담보대출비율이 80%이며 6억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 담보대출 최대 한도비율은 4억 8천만원 ( 6억 × 80% )이 됩니다. 내집마련담보대출시 매물지 주소에 따른 규제지역별 LTV비율 제한에 따라 자금 준비계획을 세워야합니다. 현재 LTV적용기준은 투기지역 40% ~ 조정지역 50% ~ 그외지역 70% ~ 15억이상 고가주택 매매시 대출불가입니다. 하지만, 금융사에 따라 대출가능한 상품은 존재합니다. 1금융권 은행 및 보험사는 절대불가입니다. 달라질 부동산정책에 맞춰 준비를 하는 것이 좋겠지요! 무주택 생애최초의 경우 보금자리론이나 디딤돌이란 한국주택금융공사의 저렴한 보증 상품들도 존재하며, 상품과 상황에 따라 보금자리론 + 디딤돌을 합쳐서 잔금을 치룰수도 있습니다. https://www.hf.go.kr/hf/sub01/sub02_01_01_01.do#linkNone 보증서를 발급받아 1금융권 은행에서 대출을 받는 구조입니다. 보금자리론은 >> u-보금자리론 >> 아낌e 보금자리론 >> t-보금자리론 3가지로 나위어 지며 나에게 맞는 조건의 상품으로 결정을 해야합니다. 대출상담사를 통해서도 대출접수가능하며, 직접 접수와 다르게 사전에 대출상담을 미리 할 경우 소득서류준비, 기존채무 비율 등등 부결사유에 미리 대비할 수 있어 장/단점이 존재합니다. 대출성 금융상품판매대리·중개업자 통합조회 (loanconsultant.or.kr) ↑ 대출상담사는 조회를 통하여 해당 금융사의 소속인지 꼭 확인 하시길 바랍니다. 대출관련 금전요구는 절대 불법이므로 주의하시길 바랍니다. 소득에 따른 대출한도가 산출되며 소득대비 DTI / DSR 비율에 따라 담보대출한도가 정해집니다. 부부의경우 부부합산 주택수 및 소득합산하여 보시므로 준비를 잘하셔야 합니다. 현재 DSR 적용으로 총대출 2억원 초과시 대출규제 적용대상이 되므로 접수전 미리 소득대비 부채비율에 따른 부결사유를 대비하셔야 합니다. 
DSR이란? debt service ratio 총부채원리금상환비율 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율 DTI는 소득대비 이자비율만 보았다면, DSR은 소득대비 원금+이자에 대한 총부채 상환비율을 봅니다. 최근 정부가 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 기존대로 강화하되 LTV 규제를 완화하는 조치를 내렸지만, LTV비율을 완화 했더라도 (소득에 따라) DSR 규제에 걸릴 수 있으므로 내집마련 준비시 최소 1년전부터 소득관리를 준비하셔야 합니다. 보통 은행권의 소득관련 대체인정 기준은 > 신용카드사용금액 > 건강보험료납부금액 > 원천징수금액 > 4대보험 직장소득금액 > 사업자의 경우 과세구분에 따라 부가세 및 소득금액증명원등으로 기준을 나누고 있습니다. 간혹 소득이 부족 할 경우 부부의 경우는 합산금액을 인정 해 주므로 소득이 적다면 매매전 최소 6개월 ~ 1년전부터 부채대비 소득비율을 준비하셔아 합니다. 실제 신용대출을 상환후 비율내로 들어온후에야 접수가 가능하신 분도 존재하셨습니다. 또한, 현행 DSR 규제 하에서 대출이 2억원을 초과하는 차주(돈 빌린 사람)는 연간 원리금 상환액이 연 소득의 40%를 넘지 않는 선에서만 대출을 받을 수 있습니다. 오는 7월부터는 DSR 규제 대상이 ‘ 대출 1억원 초과 차주 ’로 확대되기 때문에 만기가 늘어난 대출 상품에 대한 수요가 증가할 것으로 전망된다. 이렇게 과거 부동산정책 전 해당 매물의 가액만 나온다면 본인의 대출 보유비율이나 소득은 기본 소득으로 인정하여 집매매시 크게 문제가 발생되지 않았으나, 현재는 소득과 부채비율에 따라 주택담보대출 한도비율이 달라지게 됩니다. 또한 무주택자 대출비율이 80%로 올라간다고 하여도 여전히 추가자금은 부족한 경우가 발생됨으로 추가자금은 전문 담당자와 꼭 상의 후 준비하시는 것이 좋습니다. 또한 주택매매계약서 작성전 대출여부를 알 수 없다보니 매매계약도 쉽사리 할수 없었다면, 주택담보대출 전문대출상담사와의 무료상담만으로도 전문업체를 통하여 해당집에 하자부터 주택매매계약전 나의 대출가능여부를 사전에 미리 상담받아 볼 수 있습니다. 또한 주택매매시 자금조달계획서 및 증빙서류 관련 개정으로 2020년 3월 13일 시행된 정책으로 인하여 제출해야 하는 서류에 대출자금 확보 사안도 저희 한국금융정보에서는 안전하게 작성방법도 안내드리고 있습니다.
주택 매매시 제출해야되는 서류로 투기과열지구 · 조정대상지역내 주택매매 비 규제지역 6억원 이상의 주택매매 법인 주택 매매시 규제지역 3억이상은 무조건 제출을 해야합니다. 어떻게 자금을 조달하여 집을 구매했는지에 대하여 서류로 작성하여 제출하고 있습니다. 분양권이나 입주권, 전매계약 역시 제출대상에 포함됩니다. 주택담보대출여부도 기재를 하게 되므로 사전에 잘 준비하셔야 합니다. 예외되는 사항으로는 비규제지역내 6억원 이하 주택매매시에는 제출의무가 없구요~! 오피스텔은 주택이 아니므로 제출 대상이 아닙니다. 제출기한은 거래계약 체결일로부터 30일 이내이며 주택거래의 매수인이 제출을 해야하고, 대리인이 제출을 하는 경우에는 위임장, 신청인 신분증 사본, 대리인 신분증을 지참하시면 가능합니다. 공인중개사를 통한 거래는 개업공인중개사가 실거래 신고를 할 때 함께 제출이 가능하며 이 때 매수인은 25일이내 공인중개사에게 관련서류를 제공하면 됩니다. 이렇게 집하나 사는데도 많은 준비와 계획이 필요합니다. 이렇게 시세대비 LTV비율체크와 자금조달계획서 DSR대비 준비 등을 체크하셨다면 주택담보대출시 세부사항은 어떻게 되는지 궁금해 하시는경우도 있습니다. 간혹 1금융권 은행의 대출진행시 기본가이드들에 대하여 간략하게 안내 드리도록 하겠습니다. ■ 3년동안 고정금리 적용 / 40년 만기상환 금융채 3년<3.26%> * 자가담보(거치식1년): 4.06%(전세퇴거) * 매매( 비거치 ): 4.32% ※ 부수거래 (0.8%우대적용): 급여이체(0.2), 자동이체3건(0.1), 평균잔액100만원(0.2), 뱅킹이체 매월1회이체(0.1), 카드3개월 200만원이용 금리할인 세부조건 [추가 다자녀, 다문화, 노부모 -0.1%] ■ 5년동안 고정금리적용 / 40년 만기상환 금융채 5년<3.39%> * 자가담보(거치식1년): 4.19% * 매매( 비거치식 ): 4.2% ※부수거래(0.8우대적용): 급여이체(0.2), 자동이체3건(0.1), 평균잔액100만원(0.2), 뱅킹이체 매월1회이체(0.1), 카드3개월 200만원이용 금리할인 세부조건 [추가 다자녀,다문화,노부모 -0.1%] 거치1년은 1년동안 이자만 납부하는 방식을 말합니다. 현재 매매자금은 거치적용 1년입니다. 모든상품은 부수거래를 항상 체크하셔야 하며, 무리한 요구의 부수거래는 거절할수 있습니다.
하지만, 대다수 해당조건부로 계약을 체결하려고 하기에 보험 및 적금은 가입후 해지조건이 어떻게 되는지 꼭 체크해야합니다. 이렇게 많은 주택담보대출 상품들이 존재하며 매매자금의 한도로는 부족한 추가자금대출도 매매잔금시 추가진행이 가능합니다. 현재는 매매시 후순위담보대출과 매매잔금 당일 동시진행이 되는 신용대출 및 담보대출 상품들이 존재하므로 추가자금이 필요하실 경우 부동산대출전문 업체를 통하여 사전에 미리 상담이 가능합니다. 또한 선순위 매매자금 대출 금융사중 당일 후순위 설정시 약정위반으로 대출이 회수되는 경우도 발생되므로, 꼭 전문가와 상의 후 대출가능여부 체크를 하신 다음 계약체결을 하시길 바랍니다. 이렇게 내집마련에 대한 기본 체크사항을 오늘은 포스팅해 보았습니다. 부동산담보대출 관련 모든 문의는 한국금융정보를 통하여 무료로 상담 받을 수 있습니다.
대출관련 금전요구는 불법이므로 꼭 주의 하시길 바랍니다~! 
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