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오늘은 담보대출 진행시 금융권에서 공제하는 방공제 차감에 대한 부분을 알아보겠습니다.
보통 매매담대출 및 대환대출 추가대출 담보대출의 진행시 지역별로 정해진 방1개당 차감금액을 제외한 나머지 금액을 대출한도로 산정 하는데요.
대출적인 측면에서 보면 방공제를 차감으로 인하여 한도가 줄게 되는것이죠.
주택임대차보호법 제8조 【보증금중 일정액의 보호】
1)임차인은 보증금중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
2)제3조의2제1항 단서, 제3항 내지 제5항의 규정은 제1항의 경우에 이를 준용한다.
3)제1항의 규정에 의하여 우선변제를 받을 임차인 및 보증금중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의1의 범위안에서 대통령령으로 정한다
주택임대차보호법시행령 제3조 【보증금 일정액의 범위등】
1)법 제8조의 규정에 의한 소액보증금의 범위를 특 별시 및 광역시 (군지역을 제외한다)에서는 1,200만원이하, 기타의 지역에서는 800 만원이하로 한다.
2)임차인의 보증금 일정액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액에 한하여 우선 변제권이 있다.
<개정 90.2.19>
3)하나의 주택에 임차인이 2인이상이고, 그 각 소액보증금의 합산액이 주택의 가액의 2분의1을 초과하는 경우에는 그 각 소액보증금의 합산액에 대한 각 임차인의 보증금 일정액의 비율로 그 주택의 가액의 2분의1에 해당하는 금액을 분할한 금액 을 각 임차인의 소액보증금으로본다
4)하나의 주택에 임차인이 2인이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 각 보증금을 합산한다.
부 칙 ① (시행일)이 영은 공포한 날부터 시행한다. ② (경과조치) 이 영 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정 에 의한다.
여기서 소액임차인은 세입자를 말합니다. 전세 나 월세 보증금에 대하여 본인의 보증금을 우선변제 받을 권리가 발생하는 것이죠.
집주인(임대인)이 해당 건물 및 아파트 & 빌라등에 다른 대출을 받았을 경우 그 대출을 갚지 못할시 금융사에서는 압류나 낙찰등을 통하여 원금 회수를 시도합니다.
그사이에 세입자의 보증금은 안전할리 없겠죠.
하지만 세입자 보증금에 대하여 안전하게 권리를 주장할 수 있도록 제도적 장치가 되어 있는것이 해당조건입니다.
은행에서는 대출 진행시 아예 소액임차인의 보증금을 공제한 후 대출한도를 산정합니다.
지역별로 법으로 정해진 방1개당 책정된 공제금액을 차감후 대출한도로 정하게 됩니다.
1981년 제정된 이후 금액이 오르긴 하였지만
세입자 입장에서는 여전히 취약한 면이 없지않아 있습니다.
또한, 지역별로 임대차 보증금과 최우선 변제금액이
상이하므로 계약전 체크를 해야합니다.
추가로 주택임대차보호법 중 최우선 변제권을 가지더라도 보증금을 다 돌려받을 수 있는건 아닙니다.
하지만, 대출적인 측면에선 MCI(모기지신용보험)를 통하여 방공제 차감을 하지 않고 MCI(모기지신용보험) 보험에 가입하여 금융기관에서 주택을 담보로 대출 시 소액임차보증금을 공제하지 않고 LTV 70% 수준까지 대출을 받을 수 있도록 보증보험에 가입하는 보험상품입니다.
해당 보험을 가입하여 한도 증액이 가능하지만 현재는 금융사별로 중단한경우도 많으며 은행별로 상이합니다.
대출 진행시 방공제 차감부분을 정확히 인지후 신청하여야 부결률을 줄일 수 있습니다.
대출중개시 수수료 및 금전요구는 불법이므로 주의하시길 바랍니다.
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