​

투기적 법인 주택거래에 대한

대응 강화

​

- 법인 등 주택거래에 대한

관계기관 합동조사 착수 -

- 법인 주택거래 시 별도 신고서식,

자금조달계획서 제출 의무화 - 

​

​국토교통부(장관 김현미),

국세청(청장 김현준),

금융위원회(위원장 은성수),

금융감독원(원장 윤석헌),

한국감정원(원장 김학규)은 최근 늘어나고 있는

투기 목적의 법인 주택거래에 대한 대응을

강화하기 위하여 법인·미성년자·외지인의

이상거래에 대한 집중 조사를

추진한다고 밝혔다.

​

이와 함께, 부동산 투기 및 탈세의 통로로

악용될 소지가 많은 법인 부동산 거래의

투명화와 실거래 조사의 실효성 확보를 위해,

법인이 주택을 거래하는 경우 별도의 신고서식을

제출토록 하고, 법인이 주택을 매수하는 경우

거래지역 및 거래가액과 무관하게

자금조달계획서 제출을 의무화하는 등

제도개선에 착수한다고 밝혔다.

​

 [ 법인 등 주택거래 관계기관 합동조사 추진 ]

​

 (1) 추진 배경

 개인의 부동산 매매·임대행위에 대한

규제가 강화되면서 부동산 매매업 및

임대업 법인 설립이 지속 증가*하고 있으며,

전체 아파트 매매거래 중

법인 매수비중도 늘어나는 추세**이다.

​

* 매매업(만개) :

(‘17.12) 2.3 → (‘18.6) 2.5 →

(’18.12)2.6→(‘19.6)3.0→(’19.12)3.3

​
임대업(만개) :

(‘17.12) 4.2 → (‘18.6) 4.4 →

(’18.12)4.5→(‘19.6) 4.7→(’19.12)4.9

​
 ** 법인 매수비중(%) :

(전국) ’16년 0.9→ ’17년 1.0

→ ’18년 1.4→ ’19년 3.0

​
 (수도권) ’16년 0.6→ ’17년 0.6

→ ’18년 0.8→ ’19년 2.2

투기과열지구 등 규제지역에서 이루어지는

법인 주택거래에 대해서는, 지난 1～3차

실거래 관계기관 합동조사(’19.10～’20.4) 시

자금조달계획서* 검증 등을 통해 법인세 탈루,

법인사업자 대출 용도 외 유용 등

불법 의심거래에 대한 조사를

강도 높게 추진한 바 있다.

​

* (규제지역) 3억원 이상,

(비규제지역)

6억원 이상 주택 거래신고 시 제출

 그러나, 최근 과열이 관측되는

수도권 비규제 지역 등의 경우,

다주택자 양도소득세 중과 및

합산과세 등 개인에 대해 적용되는

대출·세제상 규제를 회피하기 위해

부동산 매매법인 등을 설립하고 주

택을 매수하는 법인 거래가

지속 증가하고 있음에도 불구하고,

* 법인 아파트 매수비중

(%, ‘19년 평균 → ’20.1～2월 → ‘20.3월)

​
 : (인천) 1.7 → 5.1 → 11.3,

(군포) 2.4 → 5.3 → 8.5,

(안산) 1.5 → 4.0 → 7.8,

(시흥) 2.5 → 3.5 → 6.0,

(오산) 2.9 → 10.5 → 13.2,

(평택) 1.9 → 5.6 → 10.9

해당 지역 주택거래 중 상당수*는

자금조달계획서 제출대상에서 제외되어,

자조서에 기초하여 당사자의 소명자료를

받아 증여세 탈루 등을 적발하는

현행 실거래 조사로는 투기에 대한

실효적 대응에 한계가 있는 실정이었다.

​

* 비규제지역 6억원 미만

주택거래 비중(’20.1～4월, %)

​
 : 안산 단원 : 98.0%, 시흥 : 98.9%,

화성 : 93.4%, 평택 : 98.4%,

군포 : 96.3%, 인천 서 : 98.1%

이에, 부동산 매매법인 등의 불법·탈법행위에

적극 대응하고, 자금조달계획서 기반의 현행

실거래 조사체계를 보완하기 위해,

국세청, 금융위·금감원 등 관계기관

합동으로 법인·미성년자·외지인의

자조서 미제출 거래에 대한

집중 조사를 추진할 계획이다.

​

 (2) 법인 등 실거래 특별조사 추진계획

 이번 실거래 특별조사의

조사 대상 및 지역 등은 다음과 같다.

​

① 조사 대상은 법인·미성년자·

외지인의 자금조달계획서를

제출하지 않는 주택거래이며,

이들 거래 중 별도의 이상거래 추출

기준*에 따라 투기적 매매가 의심되는

사안에 대해서는 탈세, 대출규정 위반 등

 집중 조사를 추진할 계획이다.

​

* 예시)

① 본인이 임원으로 있는

법인에 주택을 매도한 거래건

​
② 동일인이 복수의 법인을 설립하여

각 법인을 통해 주택을 매수한 거래건

​
③ 미성년자 주택 매수

​
④ 외지인의 빈번한 타 시·도 주택 매수 등

② 조사 지역은 지난 12.16 대책 이후에도

국지적인 집값 과열이 관측되고 있는

경기 남부 등 비규제 지역*을

중심으로 조사를 실시할 예정이며,

​

* 안산 단원·상록, 시흥, 화성,

평택, 군포, 오산, 인천 서·연수 등

​

[ 참고 : 3차 실거래 합동조사 발표(4.21) 시

규제지역 법인 거래 조사 주요내용 ]

(조사지역)

투기과열지구 전체 31개 지자체

​

(조사대상·기간)

’19.11월 실거래 신고분 /

’20.1～4월 약 3개월 간 진행

(조사내용·결과) 탈세 및 대출규제 회피에

이용되는 것으로 보이는

법인의 이상거래 집중 점검

​
⇒ ① 법인자금 유용 등

탈세 의심 건(57건) 국세청 통보,

② 대출규정 위반 의심 건(15건)

금융위 등 통보

 규제지역에 대한 법인 대출규제가 강화*된

지난 ’19.10.1 이후 거래

(필요 시 이전 거래도 조사) 중

조사 착수 시점에

잔금납부가 완료된 건에 대하여

앞서 언급된 거래주체들의

이상거래를 추출·조사할 계획이다.

​

* (‘19.10.1.) 투기지역·투기과열지구

주택매매·임대업 법인에 대해

LTV 40% 규제 도입

​

 조사대상으로 추출된 거래건에 대해서는

국세청(법인세·증여세 등 탈루여부),

금융위·금감원(LTV 등 대출규정 위반여부)등

관계기관이 공유하고,

각 기관별로 소관 법령규정 등에 따라

불법행위 여부 등을 판단하여

필요한 조치를 취해나갈 계획이다.

​

 [ 법인 거래정보 수집 강화 ]

​

 (1) 법인 주택거래 시 별도 신고서식 제출

(｢부동산거래신고법｣시행규칙 개정사항)

​

그간, 개인과 법인을 별도 구분하지 않고

모든 거래주체에 대해 단일한

신고서식을 사용해 왔다.

​

이에 따라, 법인 거래의 경우 거래 당사자인

법인의 특수성이 신고내용에 충분히

반영되지 못하는 한계가 있었다.

​

특히,

법인의 기본정보, 법인과 거래 상대방 간의

특수관계 여부 등 불법·탈법행위 여부를

조사하기 위한 정보가 부족하여 법인의

투기적 행위에 대한 대응도 제한적이었다.

​

이에, 법인 부동산 거래의 투명성을 제고하고

효과적인 실거래 조사가 이루어질 수 있도록,

법인과 관련된 주요정보가 포함된

“법인용 실거래 신고서식”을

새롭게 마련하여, 기존의 단일한 신고서식을

​

​ ① 개인용 실거래 신고서식

(거래당사자 모두 개인인 경우 활용)과

​

② 법인용 실거래 신고서식

(거래당사자 일방 또는 쌍방이 법인인 경우 활용)

으로 이원화할 계획이다.

​

법인용 실거래 신고서식에서는

매도·매수인 기본정보, 개업 공인중개사 정보,

거래대상물 정보 등 기존 신고사항 외에도

자본금·업종·임원정보 등 법인에 대한

기본정보, 주택 구입목적, 거래당사자 간

특수관계(친족)* 여부 등을 추가로

신고하도록 할 예정이다.

(예시)

아버지(매도인)가 아들이 임원으로 있는

법인(매수인)에 매도한 경우

거래당사자는 특수관계에 해당

​

“법인용 실거래 신고서식”상

신고사항(예시)은 다음과 같다.

 (2) 법인 매수 시 자금조달계획서

제출 의무화

(｢부동산거래신고법｣시행령 개정사항)

현재 규제지역(투기과열지구 및 조정대상지역)

내 3억원 이상 주택, 비규제지역 내 6억원 이상

주택 거래 신고 시 ‘주택취득자금 조달 및

입주계획서(자금조달계획서)’를

의무적으로 제출해야 한다.

​

법인 주택매수의 경우, 개인에 대한

대출·세제상 규제를 회피하여

부동산 투기의 수단으로 악용될

가능성이 있음에도 불구하고,

비규제지역 내 6억원 미만 주택 등의 경우

자금조달계획서 제출대상에서

제외되어 이상거래 조사를 추진하는데

어려움이 있었다.

이에, 법인에 대한 조사체계를 강화하기 위해

법인이 매수자인 거래신고건의 경우

거래지역(규제·비규제) 및 거래가액에

관계없이 자금조달계획서를

의무적으로 제출하도록 할 계획이다.

​

이에 따라 법인 주택거래의

자금조달 투명성이 강화되고,

이상거래 및 불법행위에 대한 보다

실효성 있는 점검이 가능해질 전망이다.

​

정부는

①법인 매수 시 별도 신고서식 제출,

 ②자금조달계획서 제출 의무화 등

법인 거래정보 수집 강화를 위한

이번 제도개선 작업에 즉시 착수하여,

​

​ ｢부동산거래신고법령｣ 개정안을

조속히 확정하고 이르면 5월 중

 입법예고할 계획이다.

​

국토교통부 김영한 토지정책관은

“법인 등을 대상으로 한 이번 관계기관 합동조사는

자금조달계획서를 제출하지 않는 거래 건이라도

관리의 사각지대에 놓이는 것이 아니며,

엄격하고 철저하게 검증한다는

 정부의 일관된 의지를

보여주는 것”이라며,

“규제지역·비규제지역 등 대상지역을 막론하고,

부동산 투기규제를 회피하기 위한  

목적의 법인 거래에 대해서는

향후에도 실거래 조사,

거래정보 수집 강화를 포함한

제도개선 추진 등 고강도의

대응을 지속할 계획”이라고 밝혔다.